С начала пандемии стоимость недвижимости выросла по всей стране, в том числе в Северной Осетии. В республике цены на жилье всех категорий, кроме элитного, выросли на 1-2 тыс рублей за кв м. По мнению экспертов, основных причин скачка цен две: запуск программы льготной ипотеки под 6,5% годовых и «обнуление нефти», которое повлекло за собой рост курса рубля.
Чтобы сохранить сбережения, многие решились на покупку квартиры, и застройщики тут же повысили цены, рассказал «ОсНове» риэлтор агентства «Скидка» Адиль Алиев:
«Когда доллар поднялся до 80 рублей, люди, у которых были какие-то накопления, испугались и бросились покупать недвижимость. Возрос спрос, а спрос рождает предложение. Повторилась история 2008 года. Рубль мог обрушиться. Началась паника. И стоимость квартир, естественно, поднялась. Цены выросли как на «вторичку», так и на новостройки. Возможно, люди не планировали именно сейчас вкладываться в недвижимость, ждали снижения цен на определенные квартиры. Но скачки курса доллара сделали свое дело», — сказал он.
Стоимость жилья на первичном рынке эконом-класса сейчас колеблется от 30 до 36 тыс. рублей за квадратный метр, элитные квартиры стоят от 50 до 90 тыс рублей за кв м. Цены на квартиры во «вторичке» варьируются от 32 до 45 тыс. за кв м. При этом рост цен сказался на эконом-жилье и недвижимости вторичного рынка. Застройщики элитных домов во Владикавказе цен не подняли. Удержать стоимость на прежнем уровне им удалось за счет изначально высокой цены таких квартир, объясняет Алиев.
«Цена росла в два этапа. Доллар в первый раз поднялся, цены выросли почти у всех на 1 тыс рублей. Затем доллар снова вырос, кто-то держал цены на прежнем уровне, а кто-то еще на 1 тыс поднял. Элитные дома не повысили стоимость квартир. Жилье для среднего класса поднялось в цене. А элитное изначально дорогое, там есть подушка безопасности», — сказал он.
Цены на квартиры в районе БАМа выросли на 2 тыс. рублей за кв м, в «старом городе», это улицы Шмулевича, Магкаева, — на 1 тыс. рублей. Между тем, по мнению риэлтора, завышение стоимости квартир по улице Шамиля Джигкаева было искусственным.
«Это тот район, где большая часть квартир уже скуплена. Если посмотреть объективно, то 50% жилья заселены реальными жильцами, а остальные квартиры либо сдаются, либо покупаются, чтобы перепродать. Поэтому у них в принципе не было оснований, чтобы сейчас завышать цены. На данный момент там квадрат стоит 40-42 тыс. рублей, а начиналось все с 35 тыс. рублей. Обоснованным было завышение только когда асфальт там укатали, но сейчас нет», — сказал он.
Приобретая жилье, жители республики отдают предпочтение квартирам на первичном рынке. Многие ориентируются на новостройки, где нет ни обременения, ни долгов от прежних жильцов, ни больших взносов за капремонт.
Однако дорожает эта категория жилья не только за счет колебаний на валютном рынке. Ценообразование меняется в силу новых правил долевого строительства, которые действуют с 1 июля прошлого года. Деньги дольщиков застройщик напрямую больше не получает, их размещают на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка идет за счет банковского проектного финансирования, поясняет Адиль Алиев.
«Эти нововведения напрямую сказываются на стоимости жилья. Получается, застройщик может строить либо за свои деньги, либо за деньги, взятые в кредит у банка. И если раньше он мог на начальной стадии строительства дома продавать квадратный метр, например, за 25 тыс. рублей, а при сдаче дома уже за 35 тыс., то сейчас застройщик вынужден сразу ставить максимальную планку», — сказал он.
В свою очередь, спрос на «вторичку» упал и упадет еще, так как введенная льготная ипотека не распространяется на старый жилфонд. Многие профессионалы сходятся во мнении, что квартиры в старых домах подешевеют. Но прежде, чем «упасть», «вторичка» покажет и рост цен, и рост спроса, что, по словам риэлтора Алиева, сейчас и происходит:
«Во «вторичку» покупатель идет лишь по особой необходимости. Это желание жить в каком-то определенном районе или доме города, потребность перебраться ближе к родственникам или банальное «нет денег», — сказал он.
Алиев уверен, что рост стоимости — явление временное. Вслед за ажиотажем на рынке наступит период затишья и снижения цен. Покупательская способность снизилась значительно, многие предпочтут сохранить накопления на всякий случай, а не вкладывать в жилье. При этом эксперты советуют продавать недвижимость сейчас, так как на волне паники многие хотят вложить деньги. А вот покупку жилья есть смысл отложить на 3-5 месяцев. Именно в этот период ожидаются скидки на квартиры.
